Mettre en location en tant que militaire.
Mission impossible ?
Salut camarade,
Beaucoup de militaires veulent investir dans l’immobilier mais bloquent sur un point :
💭 “Comment je vais gérer la location alors que je suis jamais là ?”
T’as peut-être déjà pensé ça. Et si oui, je comprends. Mais c’est une connerie.
Des milliers de militaires sont propriétaires et louent leur bien sans forcément être sur place.
Comment ? En ayant un process carré, qui tourne sans leur intervention quotidienne.
👉 La vérité : tu peux gérer ta location à distance, sans stress, sans courir après tes locataires. Même lors d’une mise ou d’une remise en location.
Faut juste faire les choses bien dès le départ, et c’est exactement ce qu’on va voir ici.
Voici le guide, pas à pas !
Une annonce qui attire les bons locataires (et pas des touristes de Leboncoin)
Photos pro obligatoires : t’as pas le droit à l’erreur, un bien mal présenté, c’est un bien qui reste vide. Des photos au téléphone peuvent suffire si t’as un excellent téléphone, mais je préfère les photos pros.
La visite numérique : le petit + bien pratique ! Si tu n’es pas sur place et que tu ne peux pas faire visiter tout de suite, tu réalises une vidéo de visite assez précise où tu vas faire comme une véritable visite : tu vas ouvrir les placards, visiter toutes les pièces et faire un commentaire en direct.
Texte optimisé : ChatGPT peut t’aider à écrire une annonce claire, percutante et complète.
Filtrage en amont : tu poses tes critères dès le début. Ça évite les dossiers bidons et les pertes de temps. Ceux qui ne savent pas lire seront dans tous les cas automatiquement écartés.
Tout ça peut être fait sans toi : Un photographe local qui peut accéder au bien via une boîte à clef ou escorté par un proche, une annonce bien rédigée et les candidats viennent tout seuls.
Sélectionner le bon locataire (et éviter les boulets)
Analyse les dossiers : dès qu’un candidat se manifeste, envoie la liste des pièces à fournir et exige un dossier complet en amont. Tu ne te déplaces pas sans dossier complet.
Entretien téléphonique obligatoire : ça te permet de tester le sérieux du locataire. S’il hésite, brode ou te sort des excuses foireuses, next. Le feeling est extrêmement important.
Validation : Une fois le dossier étudié, tu lui confirmes que c’est bon. Mais jamais avant d’avoir tout vérifié et d’avoir un peu pris le temps de la réflexion.
💡 Tout ça se fait à distance, via mail et téléphone. À ce stade-là, tu n’es même pas obligé de faire une visite réelle. Maintenant, cela va dépendre de plusieurs points.
S’il y a une très forte tension locative dans ton secteur : tu pourras probablement te permettre de te passer d’une visite physique.
Si la tension locative est normale voire faible, toutes les phases précédentes vont te permettre de faire un pré-tri qui te fera gagner un temps précieux car tu vas pouvoir rassembler toutes les visites sur une demi-journée avec des candidats pré-qualifiés.
Note pour les paranos qui vont faire visiter : demandez aux candidats de venir avec une pièce d’identité. Vous pouvez la photographier, sait-on jamais… les cambrioleurs sont de plus en plus ingénieux.
Formaliser la location et sécuriser les paiements
Une fois qu’un candidat locataire est formellement choisi, les étapes suivantes se mettent en place et s’enchaînent assez rapidement :
Enregistrement des infos du locataire sur Horiz, c’est le logiciel de gestion locative que j’utilise. Ça centralise tout et simplifie la gestion. Tu peux même demander à Horiz d’envoyer un formulaire au locataire pour qu’il remplisse ses infos lui-même.
Envoi du RIB. Le locataire met en place ses virements dès le départ.
Rédaction du bail en ligne et envoi pour lecture : une fois le projet de bail prêt sur Horiz, tu peux l’envoyer pour relecture par mail, directement depuis le logiciel.
Signature électronique : si tout le monde est d’accord, le logiciel permet la signature électronique. Simple, rapide, sécurisé, et surtout, à distance !
Demande immédiate du paiement :
✅ Dépôt de garantie (2 mois hors charges en meublé).
✅ Premier mois de loyer au prorata (et mois suivant si entrée après le 20).
💡 Encore une fois, pendant cette étape, tout se fait en ligne. Pas besoin d’être là.
Remise des clés : carré et efficace
État des lieux en visio avant l’entrée : Peu de gens le savent, mais l’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire mais peut être fait de différentes manières tant qu’il est contractualisé… Le formalisme à respecter pour le réaliser reste assez souple. On peut donc se mettre d’accord avec le locataire sur un process à distance également, et notamment en visio. On montre l’appart en visio, on note tout voire on ajoute des photos sur le document, et ça évite les litiges. La signature électronique et la remise par mail attestent que tout le monde a reçu le document. N’oublie pas de joindre le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).
Inventaire du mobilier envoyé au locataire. Il vérifie, signale ce qui cloche, et on ajuste avant signature.
Attestation d’assurance obligatoire : pas d’assurance ? Pas d’entrée.
Entrée autonome avec une boîte à clés sécurisée. Pas besoin de faire 600 km pour donner les clés si jamais vraiment c’est impossible. Il y a la boîte à clef si vraiment tu es absent, mais il y a aussi l’option d’un proche. Donnez le code au dernier moment vous évitera des problèmes si le candidat se désiste. Bien entendu, tu ne fais ça que si tu as reçu l’intégralité du paiement : dépôt de garantie + caution solidaire validée + premier loyer versé.
Mes critères pour choisir un locataire (et éviter les galères)
Un bon locataire, c’est pas juste un mec qui te file trois bonnes fiches de paie et une carte d’identité. C’est quelqu’un qui respecte les règles, paye en temps et en heure, et ne transforme pas ton appart en squat. Voilà comment je fais mon tri :
Réactivité
Si un candidat met trois plombes à répondre à un message ou un appel, c’est non. Un mec qui galère à décrocher avant même de signer, c’est celui qui mettra trois semaines à payer son loyer en prétextant un "oubli".
Il doit être capable de fournir tous ses justificatifs d’un coup. Un gars qui t’envoie un papier par jour, ça sent le casse-couilles qui va traîner sur tout.
Revenus et garanties
Revenus = 3 fois le loyer.
Si garant physique → 4 fois le loyer. Pas de "mon cousin va se porter garant", c’est papa, maman ou rien.
Revenus stables obligatoires :
CDI hors période d’essai,
Fonctionnaires,
Retraités,
Indépendants avec un bilan solide.
Si pas de revenus solides, il faut une épargne importante, mais ATTENTION :
Un screenshot de compte épargne, ça se truque.
Exiger un justificatif PDF officiel avec le nom du détenteur, même si c’est moyen moyen de demander un tel document. Mais bon vous prenez un risque à prendre quelqu’un qui n’a pas des revenus fixes corrects. L’épargne me rassure.
Nationalité et garanties
Pas de garant à l’étranger.
Candidat étranger ? Seule exception : garantie Visale. Sinon, trop risqué en cas d’impayés.
Profil idéal :
Les enfants de fonctionnaires sont souvent bien éduqués sur les obligations de location.
Les filles ? Plus propres, mais parfois plus compliquées en gestion. Une colocation mixte ou masculine, c’est souvent plus simple.
Tranche d’âge idéale : 25-45 ans.
Les étudiants ? Ne savent pas nettoyer.
Les retraités ? Pareil, et ils vont t’appeler pour chaque ampoule grillée.
Animaux : non négociable :
Impossible d’interdire officiellement, mais c’est NON.
Ça griffe les meubles, ça pisse sur les plinthes et ça fout des odeurs partout.
Hygiène et entretien :
Les personnes propres sur elles et qui prennent soin d’elles prendront également soin du bien. Oui, ça paraît con, mais c’est une réalité : si ils arrivent avec un dossier papier froissé et tâché, il n’y a aucune raison de leur faire confiance pour l’entretien d’un appartement.
Les gens qui ont l’air dégueu : c’est non. C’est du vécu.
Exiger les quittances du précédent bailleur. Toujours appeler l’ancien proprio pour vérifier si le mec payait vraiment à l’heure (oui, les quittances, ça se falsifie.)
Contrôle des avis d’imposition : il existe un site officiel pour vérifier qu’un avis d’imposition est un vrai. Je check systématiquement.
Tabac :
Pas de fumeur à l’intérieur.
Si balcon, ok, mais on précise bien que s’il fume dedans, il devra repeindre les murs en partant.
Feeling et instinct :
Si un mec a l’air con, c’est pas qu’il a l’air. C’est qu’il l’est.
Le ressenti compte. Si un locataire ne t’inspire pas confiance, y’a une raison. Ne jamais ignorer son instinct.
👉 En appliquant ça, t’évites 90% des emmerdes. Si t’as des doutes, c’est que c’est pas le bon candidat.
Voilà donc mon guide de survie pour gérer une (re)mise en location efficacement et potentiellement à distance. J’en sais quelque chose : j’ai eu un gros turnover en 2024 et j’ai jamais fait autant d’états des lieux d’entrée ou de sortie… tu te doutes bien que je n’ai pas que ça à faire quand on a 3 biens en coloc : j’ai donc dû m’adapter.
Si ça peut te permettre de casser tes croyances limitantes selon lesquelles un milouf ne peut pas gérer sa location, j’en suis ravi. Car tu vas pouvoir commencer à investir et enfin racheter le patrimoine de ce pays.
À bientôt camarade 🫡