Les IRA, c'est quoi ce b*rdel ?
Pourquoi les militaires ont un avantage de dingue
Salut camarade,
Aujourd'hui, on va parler d'un truc que 90% des investisseurs immobiliers ignorent complètement : les Indemnités de Remboursement Anticipé, ou IRA pour les intimes.
C'est un sujet un peu technique, je te l'accorde. Mais si tu veux jouer dans la cour des grands en immobilier, faut que tu maîtrises ce genre de détails. Parce que ces putains d'IRA peuvent te coûter des milliers d'euros... ou au contraire te faire économiser gros si tu sais comment t'y prendre.
Et spoiler : en tant que militaire, t'as des cartes en main que les civils n'ont pas. Alors écoute bien, camarade.
Les IRA : la taxe cachée que personne ne t'explique
Quand tu souscris un crédit immobilier, ta banque te fait signer un contrat. Dans ce contrat, il y a une clause vicieuse que peu de gens lisent attentivement : les Indemnités de Remboursement Anticipé.
Regarde ce qu’il y avait dans l’un de mes contrats de prêt :
Concrètement, si tu décides de rembourser ton prêt avant la fin prévue (par exemple, tu vends ton bien au bout de 10 ans alors que ton crédit était prévu sur 25 ans), la banque va te réclamer des sous.
C'est leur façon de se venger parce qu'elle perd les intérêts qu'elle comptait encaisser sur les 15 années restantes 👹
Le montant de ces IRA, c'est pas de la rigolade.
Selon l'article R312-2 du Code de la consommation, les indemnités sont plafonnées à 6 mois d'intérêts sur les sommes remboursées au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
Concrètement, c'est le minimum entre ces deux calculs.
Sur un crédit de 200 000€ qu'il te reste à rembourser à 4% d'intérêt, ça peut représenter jusqu'à 6 000€ de pénalités (les fameux 3% du capital restant dû). Pas mal pour une simple signature sur un papier, non ?
Mais attention, c'est pas automatique. La banque ne peut pas te réclamer d'IRA si ton remboursement anticipé est inférieur à 10% du montant initial du prêt. Exemple : tu as emprunté 300 000€, tant que tu rembourses moins de 30 000€ d'un coup, pas d'IRA. Mais si tu vends ton bien et que tu dois rembourser l'intégralité du crédit, là tu prends cher.
Et le pire dans tout ça ? Ces IRA, elles s'appliquent même si tu revends ton bien pour en acheter un autre (sauf dans le cas d’un prêt relais). La banque s'en fout de tes projets, elle veut son dû. Mais nous, on est dans la Team des gros rats 🐀
Et on va tout faire pour pas payer ces IRA, même si c’est “que” quelques milliers d’euros.
L'avantage militaire : quand ton statut devient un super-pouvoir
Maintenant, voici où ça devient intéressant pour nous, les militaires.
Il existe des cas d'exonération des IRA. Et devine quoi ? Notre statut particulier nous donne accès à plusieurs de ces exonérations que les civils ne peuvent même pas rêver d'avoir.
Regarde ce que j’ai aussi lu dans les petites lignes de mon contrat de prêt que personne ne lit :
Première opportunité : la mutation. Quand tu es muté pour raisons professionnelles, tu peux demander l'exonération des IRA. Et crois-moi, dans l'armée, les mutations, on connaît. Tous les 3-4 ans en moyenne, on change de crèmerie. Chaque mutation, c'est potentiellement une fenêtre pour optimiser ton patrimoine immobilier sans te faire plumer par les IRA.
Deuxième opportunité, et c'est là que ça devient vraiment juteux : le départ en retraite.
Mais attention, pas la retraite civile à 62 ans.
Notre retraite militaire.
Celle qu'on peut toucher dès 17 ans de service, parfois même avant 40 ans.
Moi, par exemple, je pars actuellement en retraite à bientôt 37 ans. Tu imagines l'avantage ? Pendant que mes potes civils vont devoir attendre encore 25 ans avant de pouvoir jouer cette carte, moi je peux déjà optimiser mon patrimoine immobilier en vendant un bien sans payer d'IRA. C'est exactement ce que je vais faire : faire correspondre la vente d'un de mes biens avec mon départ en retraite pour éviter plusieurs milliers d'euros de pénalités.
Troisième cas, plus rare mais qui peut arriver : le changement de situation professionnelle suite à décès ou cessation forcée d'activité. Dans notre métier, les risques existent. Si quelque chose t'arrive, toi ou ta famille pourra bénéficier de cette exonération.
Les fins de carrière pour blessure, ça existe malheureusement.
L'astuce, c'est de planifier tes opérations immobilières en fonction de ces fenêtres d'opportunité. Tu as une mutation qui arrive dans 2 ans ? C'est peut-être le moment de prévoir la revente d'un bien pour monter en gamme. Tu approches des 17 ans de service ? Parfait timing pour restructurer ton patrimoine.
Mais attention, il faut fournir les justificatifs. La banque ne va pas te faire de cadeau juste parce que tu as l'air sympa en treillis. Il faut que tu puisses prouver ta situation conformément aux dispositions du code de la consommation sur les exonérations d'IRA. Garde toujours tes ordres de mutation, tes attestations de changement d'affectation, et anticipe la paperasse pour ton départ en retraite.
Arrête de douter, commence à construire
Je sais ce que tu te dis : "C'est compliqué, ces histoires d'IRA, de remboursements anticipés, de codes de la consommation..."
Ressaisis-toi camarade.
Tu gères des situations autrement plus complexes au quotidien. Tu sais coordonner un groupe voire une section, tu maîtrises des procédures d'armement, tu prends des décisions sous pression. Et tu me dis que comprendre un contrat de prêt, c'est trop dur ?
Arrête de te sous-estimer.
L'immobilier, c'est de la logistique et de l’action.
Tout ça, tu connais. C'est de l'anticipation, de la planification, de l'exécution. Exactement comme une mission.
Oui, il y a des détails techniques à maîtriser. Oui, il faut comprendre les IRA, les taux, les dispositifs fiscaux. Mais rien d'insurmontable pour quelqu'un qui a survécu à l'instruction militaire et qui gère des situations de stress au quotidien.
Ce qui compte, c'est de commencer. Maintenant. Pendant que tu as encore ton statut militaire, tes avantages, tes fenêtres d'opportunité.
Parce que le temps, lui, ne t'attend pas. Chaque année qui passe sans patrimoine immobilier, c'est une année de perdue. Chaque mutation que tu subis sans en profiter pour optimiser ton patrimoine, c'est un avantage gâché.
Et surtout, rappelle-toi pourquoi tu fais ça. C'est pas juste pour avoir plus d'argent. C'est pour avoir la liberté. La liberté de choisir ton avenir après l'armée. La liberté de ne pas dépendre d'un patron civil qui te méprise. La liberté de transmettre quelque chose de solide à tes enfants.
Tu sers ce pays, tu prends des risques pour lui, tu sacrifies parfois ta vie de famille pour la mission. Il est temps que tu serves aussi tes propres intérêts. Il est temps que ceux qui protègent le patrimoine de la France possèdent aussi le leur.
Alors arrête d'attendre le moment parfait. Le moment parfait, c'est maintenant. Avec ton statut, tes avantages, et oui, même avec ces kurwa d'IRA que tu sais maintenant contourner.
Bon dimanche camarade 🫡
PS : Si tu veux approfondir ces notions et apprendre à optimiser ton patrimoine immobilier en fonction de ton statut militaire, ma formation "Militaire & Investisseur" revient bientôt avec tous ces détails techniques. Reste en veille.